De hypothecaire bancaire financiering wordt in toenemende mate vervangen door andere financieringsvormen. Zoals: lenen/woningfinanciering bij de familie. Meer op familielening. Let op het tijdig aangeven zowel bij het aangaan van de lening (alleen annuïtaire leningen) als het wijzigen. Meer op belastingdienst.nl... Vorige

Familielening en schenking

Familielening

of hoe kan ik een kind helpen bij de aankoop van een woning?

 

De hulp kan bestaan uit een combinatie van een schenking en een lening. Daarbij is de vraag hoe de verhouding tussen schenking en lening bepaald kan worden en tegen welk rentepercentage (lening). Voorop gesteld dat:

  1. Door meer te schenken neemt een woonlastenverlaging voor uw kind toe maar neemt de rendementsverhoging voor u als geldgever af. Dus meer schenken is niet voordelig voor de geldgever
  2. Door een hoog rentepercentage op de lening te kiezen neemt de rendementsverhoging voor de geldgever toe maar neemt de beoogde woonlastenverlaging voor de geldnemer af.

 

Stappenplan 

  • Definieer het benodigd CBI
  • Bepaal de financiële woonruimte door het inkomen te verminderen met het benodigd CBI
  • Bepaal de woonlasten.

 

 *****************************************************************************

  1. Extra vaste woonlasten (bijv. Utrecht 2016: nl/kennisbank).
  • OZB (onroerendezaakbelasting) over WOZ waarde. Daarbij dient rekening gehouden te worden met een stijging van de OZB: stijging OZB.
  • Gemeentelijke en waterschapsbelasting: nl/kennisbank.
  • Kosten VvE
  • Verzekeringen: zoals aansprakelijkheidsverzekering, inboedel- en opstalverzekering. Meer informatie op vergelijkingssites: nl
  • Onderhoudskosten: afhankelijk van de staat van de woning en de mate van zelfredzaamheid. Gemiddeld volgens Vereniging Eigen Huis €300 per maand: https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten

En GWE (gas, water, elektriciteit): https://www.eigenhuis.nl/besparen-op-woonlasten/energie-besparen/energieprijzenvergelijker die hoger uit gaan vallen dan in een huursituatie.

 

Afhankelijk van de gekozen uitgangspunten valt de maandlast lager of hoger uit. Check de kosten van een eigen woning: https://www.eigenhuis.nl/besparen-op-woonlasten/vaste-lasten en https://www.nibud.nl/consumenten/persoonlijk-budgetadvies. Dan kunt u de ruimte bepalen voor rente en aflossing.

 

  1. Berekening lening met een maandlast voor vaste woonlasten en de dienst der lening (aflossing en rente) van maximaal ……..(te bepalen).

De renteaftrek geldt na bijtelling van het eigenwoningforfait: 0,75%. Exacte rentaftrek is te berekenen door de Inkomstenbelasting 2016 in te vullen: https://mijn.belastingdienst.nl/mbd-pmb/.

 

De aflossing van de familielening is op basis van minimaal een annuïteit. Een annuïtaire lening levert meer fiscaal voordeel op dan een lineaire lening. Het nadeel is dat de lasten stijgen doordat de renteaftrek daalt.

Bij een hoge familielening en een gewenste korte looptijd weegt de aflossing van de annuïtaire lening zwaar in de totale kosten. Daarom moet de rente laag zijn. Check of de last voldoende gecompenseerd wordt. Zo niet verleng de annuïteit. Zie op www.berekenhet.nl : https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html. Hulpmiddel: rekenhulpen/aflossing_annuiteitenlening berekenen.

 

  1. Concept positieve/negatieve hypotheekverklaring

Familieleningen zonder zekerheid vallen onder een hoog tarief. Zie onder punt 6. Het nadeel van het ontbreken van een hypothecaire inschrijving is dat u concurrent crediteur bent en niet voor de andere crediteuren komt. Enige zekerheid kan een verklaring bieden. Dit is geen harde zekerheid.

 

  1. Schenkingsvrijstellingen 2016 en 2017? 

Let op: leen aan de familie als u het vermogen niet zelf nodig heeft en documenteer uw schenkingen.

Let op: schenkingen mogen niet gekoppeld worden aan de aflossing. Kwijtschelding leidt tot verlies van de renteaftrek op korte en lange termijn (bijleenregeling)..

 

  1. Voorwaarden eenmalige schenkingsvrijstelling 2017 van €100.000 en invloed schenkingen in 2016?

Vrijstelling 2017: belastingdienst.nl onder aantal regels rondom eigen woning verandert en onder prive/schenken. De Belastingdienst laat zich niet uit over de exacte voorwaarden. In de markt wordt ervan uitgegaan dat schenkingen in 2016 verrekend worden.

De beslissing is bepaald in het Belastingplan 2016. Zie https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/kamerstukken/2015/09/15/belastingplan-2016/bp-2016-wetsvoorstel.pdf onder Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning

 

  1. Rentepercentage en rentelooptijd.

Uw kind trekt de rente af in de IB via de 3de belastingschijf en de geldgever betaalt belasting over de ontvangen rente in Box 3 tegen 1,2%. Familieleningen hebben vaak een hoge rente om de renteaftrek te maximaliseren en het rendement voor de geldgever te verhogen. Daarbij is van belang dat de geldlener niet door de renteaftrek in een lagere belastingschijf komt.

Formeel geldt dat de rente hoger mag zijn als de geldgever meer risico loopt. Bijvoorbeeld als er geen hypotheek gevestigd wordt, de looptijd lang is of de lening maximaal is t.o.v. de woningwaarde. In de markt wordt uitgegaan van 1,25 maal de rente van vergelijkbare leningen. De Belastingdienst stelt dat de marktrente geldt. Bij een ongedekte (= geen hypotheek) lening is de gangbare rente vergelijkbaar met de rente voor persoonlijke leningen. Kijk voor een ongedekte lening ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ2727, op www.rechtspraak.nl. Dat betekent dat zonder hypothecaire inschrijving niet uitgegaan mag worden van de door banken geoffreerde lage hypotheekrente maar eerder van de hoge rente op persoonlijke leningen.

 

Volgens de markt is een kwart procent lager dan de gangbare hypotheekrente of rente op persoonlijke leningen toegestaan. Voorbeeld van de marktrente: http://rentetarieven.com/hypotheekrente. De rente bij een korte rentelooptijd (flexibel) is hoger dan een vaste rente (omgekeerde rentestructuur). Flexibele rente wordt gekozen in de verwachting van een verdere rentedaling. De verwachting is niet dat de rente op korte termijn daalt. Daarnaast bestaat het risico dat de rente weer gaat stijgen waardoor de maandlasten stijgen. De langere rentelooptijd rechtvaardigt een lagere rente en minder risico. Eventueel kan door vervroegd aflossen de dienst der lening verlaagd worden. Compensatie door gebruik te maken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling is mogelijk. Deze aflossingsoptie dient wel in de documentatie vastgelegd te worden https://www.hypotheker.nl/zelf-berekenen/wat-worden-mijn-maandlasten/

 

Algemeen artikel: consumentenbond.nl/spaarrekening/Geld-schenken-aan-kind/#no1.

Voor velen geldt dat de woning waarde heeft maar dat het inkomen onvoldoende is. Hoe krijg je geld uit de woning? (gedeeltelijke) verhuur verkoop van de woning en huren. Het voordeel is vrijval van vaste lasten als onderhoud, verzekering, eigenwoningforfait, waterschapslasten. Het nadeel is huur, geen vermogensopbouw/... Volgende
Back to home

Oplossingen